Thị trường bán lẻ TP.HCM

Bán lẻ là một trong những mảng bị ảnh hưởng nặng nhất từ đại dịch COVID-19.Trong Quý 1, doanh thu bán lẻ của ngành hàng dịch vụ lưu trú ăn uống và lữ hành lần lượt giảm 9,6 và 27,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại các Trung tâm thương mại, theo quan sát của CBRE Việt Nam, lưu lượng khách đến mua sắm bắt đầu giảm từ tháng 2 và đến cuối tháng 3 đã giảm xấp xỉ 80% tại các dự án. Theo ý kiến của các chuyên gia tại CBRE, doanh thu các ngành hàng giảm khác nhau trong thời kỳ ảnh hưởng của COVID-19: Các ngành hàng buộc phải đóng cửa như Giáo dục gần như không có doanh thu, trong khi đó các ngành hàng như Ăn uống, Thời Trang & Phụ kiện hoặc Giải trí thì doanh thu có thể giảm từ 50-80%. Một vài thương hiệu ăn uống buộc phải cắt giảm hoạt động của nhiều chi nhánh như Golden Gate Group (ước tính trên 50% cửa hàng, tập trung chủ yếu tại Hà Nội), các thương hiệu trà sữa, cà phê…Một vài khách thuê khác tạm thời đóng cửa tại Trung tâm thương mại, tuy nhiên nhận được hỗ trợ của Chủ đầu tư nên chưa chấm dứt hợp đồng thuê. Từ sau khi có chỉ thị ngừng kinh doanh các hoạt động không cần thiết, các Chủ đầu tư đã ra thông báo tạm dừng mở cửa các dự án đến hết 15/04.

Theo dự báo của CBRE Việt Nam, nếu dịch bệnh có thể được kiểm soát trong Quý 2/2020 (Kịch bản 1), nhiều khả năng tỷ lệ trống tại khu Trung tâm sẽ được giữ ổn định đến cuối năm và tỷ lệ trống tại Khu ngoài trung tâm có thể sẽ tăng nhẹ 1-2 điểm phần trăm. Xét về mức giá thuê trung bình tầng trệt và tầng một vào thời điểm cuối năm, mức giá thuê tại khu Trung tâm có thể hồi phục lại mức trước dịch bệnh, và mức giá Ngoài Trung tâm có thể phục hồi về mức thấp hơn 5% so với mặt bằng năm ngoái. Trường hợp dịch bệnh kéo dài tới Tháng 9/2020 (Kịch bản 2), tỷ lệ trống sẽ tăng cả hai thị trường, trong đó tỷ lệ trống tại khu Ngoài trung tâm sẽ tăng mạnh hơn, từ 5-7 điểm phần trăm. Giá thuê trung bình tầng trệt và tầng một tại các dự án ngoài Trung tâm có thể phục hồi nhẹ về mức thấp hơn 10% so với mặt bằng năm ngoái trong khi mức giá Khu trung tâm vẫn có khả năng phục hồi lại mức trước dịch bệnh. Đối với giá thuê các tầng khác, nhiều khả năng chủ đầu tư sẽ giữ mức giá ưu đãi hiện tại là 30% cho đến hết năm nay hoặc cho phép khách thuê trả chậm nhằm giữ chân khách thuê hiện hữu.

Trái ngược với bức tranh ảm đạm của các trung tâm thương mại dưới sự ảnh hưởng của dịch bệnh, kinh doanh mua sắm trực tuyến lại có mức tăng trưởng khả quan. Theo khảo sát của Nielsen vào Tháng 2/2020, chi tiêu vào các mặt hàng thiết yếu như đồ ăn khô, chăm sóc sức khỏe, vệ sinh tăng mạnh trung bình 35%-70%. Các nhà bán lẻ trực tuyến như Tiki, SpeedLotte … ghi nhận số đơn hàng trung bình trong một ngày tăng ít nhất 2-4 lần. Dịch vụ mua sắm trực tuyến của Co.opmart tăng 4-5 lần trong cùng giai đoạn. Đơn vị vận chuyển Grab nhanh chóng ra mắt dịch vụ Grabmart, đi siêu thị giúp người tiêu dùng. Đây là những động thái rất nhanh thích ứng với thị trường từ phía các đơn vị bán lẻ. Thị trường bán lẻ trực tuyến, mặc dù tăng trưởng nhanh trong vòng vài năm vừa qua (tăng trung bình 39% trong 5 năm), cao hơn mức tăng của thị trường bán lẻ truyền thống (tăng trung bình 10% trong 5 năm), vẫn chỉ chiếm chưa đến 4% tổng doanh thu bán lẻ tại Việt Nam. 

Tại thị trường Châu Á Thái Bình Dương, bán lẻ đa kênh và bán lẻ trực tuyến hoạt động khá tốt trong mùa dịch, từ các sản phẩm tiêu dùng, mỹ phẩm đến xa xỉ phẩm như xe hơi, hoặc các dịch vụ như tham quan viện bảo tàng, tham quan bất động sản…đều có thể sử dụng được nền tảng bán lẻ trực tuyến. Bà Dương Thùy Dung nhận xét “Với những diễn biến trong quý vừa rồi, bán lẻ trực tuyến tại Việt Nam cho thấy tiềm năng phát triển hơn nữa với lượng dân số trẻ dồi dào và hơn 70% dân số kết nối Internet, một mức cao so với thế giới và châu Á. Đầu tư vào nền tảng công nghệ, bán hàng đa kênh trở thành xu hướng mới thiết yếu đối với các nhà bán lẻ.”

Mặc dù trì hoãn khai trương làm giảm nguồn cung mới trong năm 2020, hiện thị trường vẫn có 400.000 m2 mặt bằng bán lẻ đang xây dựng hoặc lên kế hoạch phát triển trong ba năm tới, tập trung tại các khu vực khác nhau của thành phố. Việc tuyến tàu điện ngầm số 1 tái khởi động và tuyến số 2, số 5 đang lên kế hoạch triển khai sẽ ảnh hưởng tích cực đến việc hình thành các cụm bán lẻ mới tại thành phố mà tiêu biểu là Khu Đông, bao gồm Khu Đô thị mới Thủ Thiêm.

Thị trường văn phòng TP.HCM

Tuy thị trường văn phòng không có nhiều ảnh hưởng tiêu cực trong Q1/2020 nhưng với diễn biến phức tạp của đại dịch COVID-19 ở Việt Nam cũng như nhiều quốc gia lớn trên thế giới, CBRE bắt đầu nhận thấy các khách thuê hiện hữu đã và đang thuyết phục chủ nhà cắt giảm giá thuê 15% - 20% nhằm hạn chế bớt nhưng khoản lỗ khi tình hình kinh doanh đang đi xuống.

Ngoài ra, một số giao dịch đã bị tạm hoãn hoặc hủy vào cuối Q1/2020 do các khách thuê là công ty nước ngoài gặp khó khăn trong việc đi xem mặt bằng. Việc này có thể dẫn đến tình trạng thị trường khó hấp thụ được diện tích mới, đặc biệt là trong năm nay thị trường văn phòng TP.HCM dự kiến sẽ có thêm hơn 70.000 m2 NLA. Do đó, tỷ lệ trống của thị trường vẫn sẽ tăng cho dù dịch bệnh có kết thúc sớm hay muộn. Nếu tình hình đại dịch có thể được khống chế trước T6/2020 thì tỷ lệ trống chỉ tăng lên từ 7% - 14%. Nếu đại dịch COVID-19 được kiểm soát muộn nhất là T9/2020, tỉ lệ trống trung bình của thị trường văn phòng có thể tăng lên đến 14%-16%. 

Nếu COVID-19 được ngăn chặn trong hai quý đầu của năm 2020, mức tăng trưởng giá thuê của thị trường TP.HCM vẫn có thể duy trì ở mức tích cực. CBRE cũng dự báo chủ nhà sẽ đưa ra các ưu đãi nhiều hơn để thu hút khách thuê mới, nhằm bù đắp cho việc thu hẹp mặt bằng từ các khác thuê hiện tại. Tuy nhiên, nếu COVID-19 được kiểm soát muộn nhất vào T9/2020 thì dự báo xấu nhất của CBRE là giá thuê sẽ giảm từ 8% đến 10% - trong trường hợp các công ty tiếp tục chịu thua lỗ và buộc phải yêu cầu chủ nhà giảm giá thuê.

Nhìn về mặt tích cực, đại dịch COVID-19 là cơ hội cho các không gian làm việc linh hoạt cũng như các tòa nhà văn phòng khu vực ngoài trung tâm được quan tâm nhiều hơn. Các khách thuê sẽ dần nhận ra sự quan trọng của điều khoản thuê linh hoạt trước những thay đổi bất ngờ, khi mà họ buộc phải thu hẹp hoặc đóng mặt bằng thuê mà không phải chịu chi phí đầu tư quá lớn. Ngoài ra, khách thuê lớn cũng sẽ thấy việc tập trung nhân lực tại một văn phòng duy nhất có thể gây cản trở cho hoạt động công ty nếu như trong tình huống cần di tản ra khỏi văn phòng. 

Thị trường căn hộ bán TP.HCM

Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và giá tăng cao thì tình hình tiêu thụ vẫn tốt, đặc biệt là phân khúc trung cấp. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 80% đến 100% được ghi nhận tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín. Tuy nhiên với tình hình dịch COVID-19 ngày càng nghiêm trọng từ giữa tháng 3 và lệnh cấm hội họp đông người nghiêm ngặt hơn thì lượng quan tâm của người mua giai đoạn này đã giảm nhiệt. Trong Quý 1, có 3.757 căn hộ được tiêu thụ, giảm 32% so với quý trước và 37% so với năm trước. Thị trường tiếp tục hấp thụ nguồn cung còn lại từ các dự án cũ.

Xét về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm phần lớn với 58% tổng nguồn cung trong Quý 1/2020, tạo nền tảng bền vững cho thị trường bằng việc đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người mua. Xét về vị trí, thị trường căn hộ tại TP.HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam tập trung tại Quận 2, Quận 7, Quận 9 và Bình Chánh.

Trong kịch bản trường hợp 1, giá bán trung bình toàn thị trường được kỳ vọng tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó phân khúc trung cấp và bình dân được dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng khiêm tốn chỉ 1%-3% theo năm do tính cạnh tranh cao từ số lượng lớn nguồn cung. Các dự án cao cấp dự kiến có mức tăng giá cao hơn, khoảng 5% theo năm. Các dự án hạng sang được cấp phép tại quận 1 và quận 3 có giá bán dự kiến tăng 5%-7% theo năm, do sự khan hiếm quỹ đất tại khu vực trung tâm. Lượng giao dịch dự kiến giảm 3% so với năm 2019 chủ yếu do giảm lượng giao dịch ở các dự án cao cấp và hạng sang do tác động của dịch.

Trong kịch bản khi dịch bệnh sẽ kéo dài đến tháng 9 (trường hợp 2), ảnh hưởng lên thị trường sẽ rõ rệt hơn với lượng căn hộ chào bán giảm hơn 40% theo năm, còn khoảng 15.000 căn. Lượng căn hộ giảm dự kiến tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá bán sơ cấp giảm 5% theo năm do lượng hàng chào bán tập trung chủ yếu tại phân khúc trung cấp. Lượng giao dịch giảm mạnh do tác động của dịch làm hạn chế các sự kiện mở bán tập trung. Lượng giao dịch dự kiện đạt 13.575 căn trong năm 2020, giảm 55% so với năm 2019.

Nguồn: CBRE