Thị trường bán lẻ TP.HCM

TP.HCM chào đón thêm một dự án mới (TNL Plaza, Quận 4) và một dự án mở rộng (Aeon Celadon City, Quận Tân Phú), tăng tổng nguồn cung của thị trường thêm 47.179 m2. Tổng nguồn cung lũy kế tại TP.HCM hiện đạt hơn 1.050.000 m2 đến từ 58 dự án bán lẻ, cao nhất Việt Nam, xếp thứ hai là Hà Nội với 930.000 m2. Tại các thành phố khác của Việt Nam, diện tích thực thuê của bán lẻ hiện tại không vượt quá 100.000 m2 tại mỗi thành phố.

TNL Plaza là khối đế bán lẻ của The Gold View với cơ cấu ngành hàng không quá phong phú nhưng đã cung cấp khá đầy đủ tiện ích cho dân cư tại dự án. Tính đến Quý 2/2019, TNL Plaza đã chào đón Starbucks, Wayne’s Coffee, Jmart, Khu trò chơi DNP, bên cạnh những thương hiệu ẩm thực địa phương khác, là những khách thuê đầu tiên. Trong vòng hai tháng tiếp theo, khối đế thương mại sẽ tiếp tục chào đón thêm Familymart, California Fitness và rạp chiếu phim Lotte.

Trong nửa cuối của năm 2019, thị trường mong chờ sẽ chào đón thêm bốn dự án mới, với tổng diện tích cho thuê trên 130.000 m2. Đối với những dự án được chờ đợi sẽ khai trương vào năm 2020 trở đi, đã có trên 363.000 m2 diện tích bán lẻ đang xây dựng. Thị trường sẽ trở nên cạnh tranh hơn, tại khu Trung tâm cũng như khu ngoài Trung tâm. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy có một sự trì hoãn ngắn hạn tại một vài dự án đang xây dựng và vì thế, nguồn cung hoàn thành trong năm nay sẽ thấp hơn so với dự đoán trước đây. Tỷ lệ trống trung bình, cũng vì thế, dự đoán sẽ vẫn thấp hơn 10% (thấp hơn con số dự đoán trước đây là 15%). Giá chào thuê được kỳ vọng sẽ tăng 2-3% trong nửa sau của năm 2019.

Theo đánh giá của chúng tôi, khối đế bán lẻ là một thành phần quan trọng không thể bỏ qua, đặc biệt khi chỉ số niềm tin người tiêu dùng Việt Nam đang ở mức cao toàn cầu và doanh thu bán lẻ cũng thể hiện những con số tăng rất tích cực. Bên cạnh đó, những nhà bán lẻ lớn trong và ngoài nước, như Vingroup, Lotte, Saigon Co.op và Aeon, đều có những kế hoạch mở rộng trên thị trường Việt Nam, kể cả tại những thành phố ít phát triển hơn. Mới đây, Saigon Co.op đã mua lại toàn bộ hệ thống siêu thị Auchan, đánh dấu việc chuỗi bán lẻ Pháp rút khỏi thị trường Việt Nam sau ba năm hoạt động. Chúng tôi đang chờ đợi một sự thay đổi đáng chú ý của thị trường bán lẻ Việt Nam trong tương lai gần.

Thị trường Văn phòng và Không gian làm việc linh hoạt, TP.HCM

Thị trường Văn phòng truyền thống TP.HCM

Nhu cầu thuê văn phòng liên tục ghi nhận những điểm tích cực, đặc biệt là sau chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Cuộc chiến thương mại này đã thúc đẩy các công ty sản xuất và logistics nước ngoài tìm kiếm mặt bằng văn phòng để dịch chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam. Những động thái đó được thể hiện qua sự gia tăng về yêu cầu thuê văn phòng mới được ghi nhận bởi CBRE trong Q2/2019 lên đến 29%, tăng 21 đpt so với cùng kì năm ngoái. Gần 40% tổng các yêu cầu thuê mới đến từ công ty sản xuất và logistics và 50% trong số đó có văn phòng tại Trung Quốc. Bên cạnh ngành Sản Xuất và Logistics, các công ty Công Nghệ Thông Tin cũng chiếm thị phần đáng kể với 15% tổng số yêu cầu thuê. Những công ty Công Nghệ này mở rộng nhanh chóng và họ tìm kiếm mặt bằng lớn để hợp nhất các chi nhánh nhỏ khác nhau.   

Từ nửa cuối năm 2019 đến hết năm 2021, thị trường văn phòng TP.HCM dự kiến sẽ chào đón thêm 14 tòa nhà văn phòng mới với hơn 300.000 m2 diện tích sử dụng. Một nửa trong số đó sẽ là phân khúc Hạng A. Với một làn sóng nguồn cung mới trong ba năm tới, thị trường được dự báo sẽ gia tăng tỷ lệ trống cho cả hai phân khúc. Tỷ lệ trống Hạng A ở các năm 2019, 2020 và 2021 dự báo sẽ đạt lần lượt là 10%, 14% và 20% mỗi năm. Trong khi đó, tỷ lệ trống Hạng B dự kiến sẽ tăng lên 6,6%, 7,4% và giảm xuống 3,9% trong cùng thời gian dự báo.

Trong tương lai, thị trường văn phòng sẽ chứng kiến việc tái cấu trúc nguồn cầu văn phòng. Không gian làm việc linh hoạt, các công ty Công Nghệ Thông Tin và công ty Bảo Hiểm sẽ thay thế các công ty Tài Chính/Ngân Hàng để trở thành ba nguồn cầu chủ chốt trên thị trường văn phòng. Ngoài ra, các công ty Sản Xuất cũng có thể sẽ phục hồi vị trí khách thuê chính trong thị trường nếu không có những dấu hiệu tiêu cực nào ảnh hưởng đến kinh tế - chính trị Việt Nam trong tương lai.

Không gian làm việc linh hoạt (Flexible workspace)

Thị trường không gian làm việc linh hoạt trong nửa đầu năm 2019 vẫn đang trên đà tăng trưởng nhanh. Trong quý vừa qua, thị trường đã tiếp nhận thêm hơn 4.000 m2 diện tích sàn từ năm địa điểm mới – Up Deutsches Haus (Q.1), The Hive – Huỳnh Khương Ninh (Q.1), Compass Office - Landmark 81 (Bình Thạnh), Leo Palace 21 (Q.1) và Kafnu – Saigon Pearl (Bình Thạnh). Mặc dù không gian làm việc linh hoạt được mở rộng nhanh chóng, hiệu suất hoạt động của thị trường này vẫn được ghi nhận rất tốt. Trong quý vừa qua, giá thuê của gói văn phòng riêng giảm nhẹ 3,9% so với quý trước do một số Văn Phòng Dịch Vụ (Serviced Offices) muốn thu hút thêm khách thuê mới để lấp đầy số phòng trống còn lại của họ. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này vẫn đạt mức trung bình 80%.

Tính đến Q2/2019, tổng nguồn cung tích lũy của thị trường đạt 46.266 m2 diện tích sàn, tăng 101% so với cùng kỳ năm ngoái. Con số này được dự báo sẽ tăng gấp đôi vào cuối năm 2019, nâng tỷ lệ không gian làm việc linh hoạt so với tổng nguồn cung văn phòng (penetration rate) từ 2% trong Q2 2019 lên đến 5% vào Q4 2019. Theo báo cáo của Bộ Phận Nghiên Cứu CBRE về Không Gian Làm Việc Linh Hoạt, thị trường TP.HCM nằm trong top 5 thị trường tăng trưởng nhanh nhất với trung bình hơn 80% mỗi năm. 

Thị trường căn hộ bán TP.HCM

Phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 56% tổng nguồn cung chào bán trong Quý 2, theo sau là phân khúc cao cấp với 40%. Trong Quý 2/2019, chỉ có một dự án hạng sang được chào bán là The Marq với 180 căn hộ có mức giá khoảng 7.000 USD/m2. Không có dự án mới trong phân khúc bình dân.

Tình hình tiêu thụ vẫn tốt tại các phân khúc với hơn 80% sản phẩm chào bán được tiêu thụ. Trong Quý 2/2019 có 4.576 căn được bán, giảm 23% theo quý và 37% theo năm. Số lượng căn hộ bán được giảm chủ yếu do nguồn cung chào bán mới giảm. Hàng tồn kho được tiêu thụ dần với mức trung bình là 2.000 căn hộ một năm trong ba năm vừa qua. Lượng hàng tồn kho hiện tại còn khoảng 15.000 căn chiếm 5% tổng nguồn cung tích lũy từ năm 1999. Các sản phẩm còn lại chủ yếu từ dự án cũ có sản phẩm kém hơn (diện tích căn hộ lớn, thiết kế và mặt bằng căn hộ không tốt).

Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và tình hình kinh doanh tốt tại các giai đoạn trước, giá bán trung bình thị trường đạt 1.873 USD/m2, tăng 5% theo quý và 20% theo năm. Giá bán tăng được ghi nhận tại tất cả các dự án chào bán trong quý và các sản phẩm còn lại trên thị trường. Theo khu vực, Quận 2, Quận 7 và Quận 9 ghi nhận mức tăng giá cao nhất từ 15%-25% theo năm.

Trong hai quý cuối năm 2019, thị trường kỳ vọng sẽ đón nhận một lượng nguồn cung lớn từ phía Đông được dẫn đầu bởi Vinhomes GRANDPARK tại Quận 9 với hơn 10.000 căn và năm dự án mới tại quận 2. Các khu vực khác cũng hoạt động tích cực hơn như khu phía Tây với dự án AIO City, Akari City và D-Homme; và phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Eco Green Saigon, Sunshine City Saigon và dự án mới là Lovera Vista. Thị trường sẽ có thêm hơn 23.000 căn hộ vào nửa cuối năm 2019.

Theo taichinhdoanhnghiep