Thị trường Căn hộ bán

Số lượng căn hộ chào bán mới tại TP.HCM trong Quý 2 đạt 6.109 căn hộ, giảm 36% so với năm trước. Tuy nhiên tổng số căn hộ chào bán trong nửa đầu năm 2018 vẫn tăng 5% so với cùng kỳ. Lượng giảm nhiều nhất được ghi nhận tại phân khúc trung cấp, với mức giảm 62% theo quý, có thể là do dư âm của sự cố cháy chung cư từ cuối tháng 3 dẫn tới các biện pháp an toàn cho chung cư được chú trọng hơn và việc phê duyệt giấy phép trở nên nghiêm ngặt hơn. Thêm vào đó, nhằm đảm bảo tỷ lệ hấp thụ tốt, một số chủ đầu tư đã thận trọng hơn trong việc ra mắt nguồn cung mới. Mặt khác, Chính phủ cũng đã hạn chế tín dụng vào bất động sản để điều tiết thị trường. Với việc vốn vay ngân hàng được thắt chặt, các chủ đầu tư dần chuyển hướng sang những kênh tiếp cận vốn khác. Một số chủ đầu tư đã niêm yết hoặc chuẩn bị niêm yết trên sàn chứng khoán TP.HCM như Vinhomes, Văn Phú Invest, CENLAND, hoặc huy động vốn trên thị trường trái phiếu nước ngoài như Novaland.

Xét về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc cao cấp đứng đầu, chiếm 54% tổng nguồn cung. Phân khúc trung cấp đứng thứ hai, chiếm 42% tổng nguồn cung. Quý 2 ghi nhận một dự án hạng sang được giới thiệu là tòa tháp Cove Residence của dự án Empire City với 40 căn.    

Tình hình tiêu thụ khả quan được ghi nhận tại các phân khúc với trên 80% sản phẩm được tiêu thụ tại các dự án chào bán mặc dù tổng số căn bán được giảm so với Quý 1. Trong Quý 2/2018 có 6.947 căn hộ được tiêu thụ, giảm 25% so với quý trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm trước.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong Quý 2/2018 ghi nhận ở mức 1.580 USD/m2, tăng 3% so với quý trước nhờ một số dự án hạng sang có vị trí đắc địa ghi nhận mức tăng giá ấn tượng. Giá tăng từ 3% đến 5% được ghi nhận tại một số quận như Quận 4, Quận Bình Tân và Tân Phú.  

Dự đoán trong năm 2018, với khởi đầu chậm trong nửa đầu năm, sản phẩm trung cấp được kỳ vọng tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhờ một số dự án quy mô lớn dự kiến được chào bán trong nửa cuối năm. Các hoạt động tiền mở bán ở một số dự án hạng sang trong sáu tháng vừa qua cho thấy thị trường vẫn rất quan tâm tới phân khúc này. Về khu vực, phía Đông và phía Nam sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường trong nửa cuối năm đặc biệt là khu vực Thủ Thiêm. Về lượng tiêu thụ, tỷ lệ bán cao được kỳ vọng tại các dự án chào bán trong nửa cuối năm. Tuy nhiên, chất lượng hoàn thiện căn hộ, tiện ích và chất lượng quản lý là các vấn đề chủ đầu tư cần quan tâm để đảm bảo niềm tin của người mua và tạo sự khác biệt.

Thị trường Văn phòng

Trong Quý 2/2018, thị trường TP.HCM không có nguồn cung văn phòng mới. Tổng nguồn cung văn phòng Hạng A không đổi với 382.763 m2 NLA. Nguồn cung văn phòng Hạng B tăng 968 m2 lên 814.330 m2 NLA do tòa nhà Viettel Complex mở rộng diện tích cho thuê ngoài trong quý này. Trong sáu tháng tới, văn phòng hạng B sẽ có thêm hai tòa nhà ở khu ngoài trung tâm là tòa nhà Thaco Building ở Quận 2 với 6.000 m2 và tòa nhà M Building ở Quận 7 với 3.000m2 NLA. Cả hai tòa nhà này đều dành phần lớn diện tích cho văn phòng nội bộ và chỉ cho thuê ngoài một phần nhỏ.

Giá chào thuê văn phòng Hạng A và Hạng B đều tăng so với quý trước và năm trước. Giá chào thuê Hạng A tăng đến 7% so với quý trước và 17% so với cùng kỳ năm trước do các toà nhà mới nhanh chóng được lấp đầy và nguồn cung khan hiếm. Tương tự, giá chào thuê của Hạng B tuy không tăng bằng Hạng A nhưng cũng cao hơn 7,3% so với năm trước.

Trong một năm qua, diện tích văn phòng tại các toà nhà mới nhanh chóng được thị trường hấp thụ. Tỷ lệ trống của cả Hạng A và Hạng B đều dưới 5%. Tại một vài toà nhà Hạng B, một số khách thuê chuyển ra để tìm mặt bằng mới tại các vị trí đắc địa hơn hoặc mở rộng diện tích, nhưng ảnh hưởng không đáng kể lên thị trường.

Đối với nhu cầu thuê văn phòng, cơ cấu khách thuê hiện tại không có nhiều sự thay đổi. Từ các giao dịch của CBRE, hầu hết các khách thuê đến từ những ngành truyền thống là Sản xuất (22%), Ngân hàng/Tài chính/Bảo hiểm (22%) và các ngành Công nghệ/Truyền thông/ IT (17%). Xét theo khu vực, nhóm khách thuê đến từ các nước Châu Á-Thái Bình Dương chiếm 61% yêu cầu cho thuê, còn lại 15% là các yêu cầu của nhóm khách thuê đến từ khối Châu Âu.

Theo bà Đặng Phương Hằng - Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam: “Giá thuê thị trường văn phòng Hạng A sẽ tiếp tục tăng lên do nguồn cung tiếp tục hạn chế cho tới năm 2019-đầu năm 2020; tỷ lệ trống cũng sẽ giảm, nhưng tốc độ giảm sẽ chậm lại do giá chào thuê từ các văn phòng Hạng A tăng lên. Tình hình hoạt động của các văn phòng Hạng B sẽ tiếp tục ổn định do nguồn cung mới đều đặn cho tới năm 2019”. Thị trường văn phòng trong năm 2018-2020 sẽ tiếp tục là sân chơi của các chủ tòa nhà.

Thị trường Bán lẻ

Trong Quý 2 thị trường bán lẻ TP.HCM không có thêm nguồn cung mới nào. Tình hình hoạt động của thị trường bao gồm giá thuê và tỷ lệ trống nhờ vậy không biến động nhiều. Giá thuê trung bình cho tầng trệt và tầng một của các cửa hàng có diện tích từ 80-250 m2 tại khu trung tâm giữ ở mức 127 USD/m2/tháng trong khi giá thuê ngoài khu trung tâm giảm nhẹ 4% so với năm trước, còn 36 USD/m2/tháng. Nguồn cung bán lẻ tại khu trung tâm tiếp tục khan hiếm khi hầu hết các dự án bán lẻ tương lai đều có hoạt động xây dựng khá chậm chạp, một số phải hoãn ngày khai trương. Các thương hiệu bán lẻ trên thị trường vẫn còn khá khiêm tốn so với các nước láng giềng khiến cho việc tạo điểm khác biệt giữa các trung tâm thương mại hiện hữu và tương lai gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, CBRE Việt Nam dự báo tỷ lệ trống sẽ tăng nhiều trong ba năm tới, đặc biệt là khu vực ngoài trung tâm.

Trong quý này, bộ phận cho thuê mặt bằng bán lẻ của CBRE tiếp tục đón nhận phần lớn các yêu cầu thuê mới thuộc ngành hàng ăn uống và thời trang hướng đến đối tượng khách hàng là giới trẻ, như: Founder Bak Kut Teh, Wayne’s Coffee, Eat Street, Dickies, Steve Madden, v.v. Với đặc điểm dân số và phân bổ thu nhập khả dụng hiện nay của Việt Nam, hai ngành hàng này cùng với ngành hàng chăm sóc sức khoẻ sẽ tiếp tục phổ biến trong 3-5 năm tới.

Sự chênh lệch của giá thuê giữa khu trung tâm và ngoài trung tâm sẽ ngày càng lớn trong hai năm tới, khi nhiều khối đế bán lẻ hoàn thành và các trung tâm thương mại mới có diện tích lớn dịch chuyển ngày càng ra xa khỏi khu trung tâm, đến những nơi có mật độ dân số cao và thu nhập người dân được cải thiện. “Với tình trạng khan hiếm nguồn cung văn phòng tại khu trung tâm và việc cho thuê các khối đế bán lẻ tại khu ngoài trung tâm gặp nhiều trở ngại, chúng tôi cho rằng xu hướng kết hợp giữa không gian làm việc chung hoặc văn phòng với diện tích bán lẻ sẽ tiếp tục phổ biến trong hai năm tới”, bà Đặng Phương Hằng, Giám đốc Điều Hành CBRE Việt Nam, cho biết.

Theo taichinhthitruong