Thị trường văn phòng TP.HCM

Tình hình hoạt động của thị trường trong năm 2019, đặc biệt đối với phân khúc Hạng A, ổn định hơn năm 2018. Giá thuê của cả hai Hạng A & B vẫn tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng trưởng với tỷ lệ tăng trung bình lần lượt là 5,9% và 5,7% trong 5 năm qua.

Năm 2019, Không gian làm việc linh hoạt và các công ty công nghệ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu cho thị trường văn phòng với 37% tổng số giao dịch được thực hiện và thu thập bởi CBRE. Không chỉ các nhà vận hành không gian làm việc linh hoạt trong nước như Up & Toong mà cả các nhà vận hành nước ngoài như Compass Office và Regus cũng đang tích cực mở rộng thị phần của họ tại thị trường đang nổi này. Năm 2019 đánh dấu sự bùng nổ của các công ty công nghệ với một số giao dịch lớn như Gameloft (3.300 m2 NLA tại Pax Sky Ung Van Khiêm) và DXC (8.000 m2 NLA tại Etown 5). Không những thế, các công ty công nghệ lớn như CMC, VNG và FPT thậm chí còn xây dựng cả tòa nhà văn phòng riêng nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng nhanh chóng của họ cũng như tối giảm thiểu hóa việc phụ thuộc vào các chủ nhà văn phòng.

Từ năm 2020 đến hết năm 2022, thị trường văn phòng TP.HCM dự kiến sẽ có thêm hơn 350.000 m2 NLA mới nếu các dự án đang xây dựng đúng tiến độ. Với làn sóng nguồn cung mới trong các năm tiếp theo, tỷ lệ trống Hạng A khu vực trung tâm trong năm 2020 đến 2022 được dự kiến sẽ lần lượt chạm mốc 5,9%, 6,3% và 16,7%. Ngược lại, tỷ lệ trống Hạng B trong cùng kì sẽ giảm xuống lần lượt là 8,6%; 3,6% và 4,4%.

Về tốc độ tăng giá, giá thuê Hạng A khu trung tâm sẽ tiếp tục tăng từ năm 2020 đến năm 2022 với tốc độ tăng trung bình lần lượt là 1,4%; 3,5% và 6,5%. Bên cạnh đó, với cơ hội tăng giá còn nhiều, giá thuê trung bình Hạng B dự kiến sẽ tiếp tục tăng cao hơn trong các năm tới. Cụ thể, từ năm 2020 tới hết năm 2022, giá thuê phân khúc này dự đoán sẽ tăng trung bình là 8% mỗi năm.

Bà Phạm Ngoc Thiên Thanh, Quản lý cấp cao, CBRE Việt Nam, nhận xét: “Năm 2019 đã khép lại thập kỉ với những thay đổi quan trọng cho thị trường văn phòng TP.HCM như nguồn cung tăng mạnh, chất lượng của các tòa nhà được cải thiện, sự nhận biết về nền kinh tế chia sẻ và sự lan tỏa của các tòa nhà văn phòng Hạng A chất lượng quốc tế đến các khu vực ngoại vi. Trong tương lai, các công ty Công nghệ và Không gian làm việc linh hoạt sẽ tiếp tục là xu hướng nổi bật về nhu cầu thuê văn phòng tại thị trường TP.HCM do được thúc đẩy bởi số lượng công ty khởi nghiệp và sự phát triển của ngành công nghệ tại Việt Nam trong những năm gần đây. Ngoài ra, việc thị trường có thêm nhiều tòa nhà mới cũng giúp cho khách thuê có nhiều lựa chọn hơn cũng như sẽ chiếm ưu thế hơn khi thương lượng với chủ nhà.”

Bà Phạm Ngoc Thiên Thanh - Quản lý cấp cao CBRE Việt Nam

Thị trường bán lẻ TP.HCM

Thị trường bán lẻ TP.HCM đang dịch chuyển dần từ những TTTM quy mô nhỏ đến những trung tâm thương mại điểm đến (destination mall) quy mô lớn, tập trung vào đối tượng khách mua trẻ tuổi và mua sắm trải nghiệm. Tại những TTTM này, sự hiện diện của khách thuê chủ chốt là rất cần thiết. Khách thuê chủ chốt là những khách thuê chiếm diện tích lớn và thu hút nhiều người tiêu dùng. Tuy nhiên, nếu trước đây những khách thuê chủ chốt thường có xu hướng là siêu thị và giải trí thì gần đây, ngành hàng thời trang cũng bắt đầu lấy những diện tích trên 1.000 m2, điển hình là Zara, H&M và gần nhất là Uniqlo. Mô hình này đang mở rộng ra bên ngoài những thị trường bán lẻ hiện đại quen thuộc là TP.HCM và Hà Nội, ví dụ như H&M mở cửa hàng đầu tiên tại TP. Đà Nẵng. Bà Phạm Ngoc Thiên Thanh, Quản lý cấp cao, CBRE Việt Nam phát biểu: “Những khách thuê chủ chốt ngành hàng thời trang thường là những tên tuổi quốc tế nổi tiếng và được giới trẻ săn đón và có thể tạo lượng khách ghé thăm/mua sắm đều đặn kể cả những ngày thường. Chính vì vậy, các chủ tòa nhà thường có những chương trình chia sẻ doanh thu và giá thuê ưu đãi cho những khách thuê chủ chốt này. Chúng tôi tin xu hướng này sẽ được nhân rộng hơn vì nó mang lại nhiều giá trị khác cho dự án thương mại bên cạnh doanh thu từ việc cho thuê đơn thuần.” Một vài xu hướng khác đã được đề cập đến nhiều lần như tiêu dùng xanh, chú trọng sức khỏe, ăn uống, giải trí, cửa hàng phong cách…sẽ tiếp tục trong thời gian tới. 

Trong ba năm tới, thị trường TP.HCM dự đoán sẽ chào đón thêm 400.000 m2 diện tích bán lẻ và hầu hết tại khu ngoài Trung tâm. Tại Khu trung tâm, ngoài dự án The Spirit of Saigon được tái khởi công trong Quý 4/2019 và Parkson Saigontourist Plaza có kế hoạch tái khai trương trong năm 2020 thì các dự án còn lại vẫn chưa có kế hoạch xây dựng cụ thể. Các dự án mới hầu hết ở khu Đông, chiếm hơn 70% tổng nguồn cung mới trong giai đoạn này, theo sau là Khu Tây và khu Bắc. Khu Trung tâm và khu Nam chưa ghi nhận dự án mới trong giai đoạn này. Giá thuê được dự đoán tăng đều đặn trong hai năm tới cho cả 2 khu vực trong khi tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ nhưng vẫn giữ mức trung bình trên 90% cho toàn thị trường.

Dự đoán đến năm 2030, hình thức bán lẻ quy mô lớn sẽ chiếm lĩnh thị trường, đặc biệt là mô hình TTTM điểm đến và TTTM chú trọng đến phong cách sống tại những dự án khu đô thị. Nhà phố thương mại trong khu vực Trung tâm sẽ được nâng cấp để thay đổi diện mạo để thu hút người mua. Khu Đô thị mới Thủ Thiêm sẽ trở thành một điểm giải trí và mua sắm mới của toàn Việt Nam.

Thị trường căn hộ bán TP.HCM

Trong năm 2019, thị trường ghi nhận sự sụt giảm rõ nét từ nguồn cung chào bán, dẫn đến sự thiết lập mặt bằng giá mới trên toàn thị trường. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc sụt giảm nguồn cung, tuy nhiên, trong đó chủ yếu là do quy trình cấp phép mới và cấp phép sửa đổi các dự án bị kéo dài lâu hơn dự kiến, dẫn đến các kế hoạch triển khai sản phẩm gặp nhiều trở ngại. Trong bối cảnh đó, các đặc điểm về sản phẩm và các chương trình marketing của chủ đầu tư cũng được sử dụng hiệu quả để thu hút khách hàng khi chưa có nguồn cung chào bán.

Về khu vực, khu Đông chiếm 59% về nguồn cung chào bán theo căn và 39% theo số lượng dự án nhờ có dự án khu đại đô thị ở Quận 9. Khu Nam chiếm 33% theo số lượng dự án nhưng chỉ chiếm 27% theo số căn. Khu vực phía Tây và Bắc có nguồn cung mới ít hơn nhiều so với các khu vực còn lại do thiếu quỹ đất gần các khu vực đã phát triển. Các dự án mới tại hai khu vực này nằm tại Quận Bình Tân và Quận 12.

Nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao, thị trường đã thiết lập mặt bằng giá mới đạt mức 1.902 USD/m2, tăng 10% so với năm trước. Giá bán tăng được ghi nhận tại tất cả các dự án chào bán trong quý và các sản phẩm còn lại trên thị trường ở tất cả các khu vực. Thị trường thứ cấp hoạt động tích cực, các khu vực có thị trường thứ cấp sôi động có thể kể đến là Quận 2 (Thủ Thiêm, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi), Quận 7 và Bình Thạnh.

Trong năm 2020, vấn đề chậm cấp phép tiếp tục tác động lên nguồn cung chào bán. Thị trường kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 30.000 căn hộ với các dự án mới chủ yếu từ các quận ven thành phố: khu vực phía Đông với giai đoạn tiếp theo của Vinhomes Grand Park (Quận 9), khu vực phía Tây với các dự án như AIO City (Bình Tân), West Gate Park (Bình Chánh), phía Bắc với PiCity (Quận 12); và phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Eco Green Saigon, Sunshine City Saigon và Sunshine Diamond River tại Quận 7.

Ngoài ra, các vấn đề về hạ tầng như ngập lụt, kẹt xe, ô nhiễm môi trường ngày càng ảnh hưởng nghiêm trọng tới điều kiện sống của dân cư tại các thành phố lớn. Vì vậy, các khu đô thị nằm xa trung tâm với đầy đủ tiện ích và kết nối tốt đã và đang được thị trường đón nhận tích cực. Nắm bắt nhu cầu này, các chủ đầu tư đã có kế hoạch phát triển các khu đô thị lớn tại khu vực rìa TP.HCM và các tỉnh lân cận. Ngoài việc đáp ứng nhu cầu không gian sống sạch cho người mua để ở, các dự án này còn giúp các nhà đâu tư có nhiều lựa chọn hơn trong lúc nguồn cung tại TP.HCM khan hiếm.  

Tiêu chí phân hạng căn hộ của CBRE:

1.     Hạng sang: dự án với giá sơ cấp trung bình trên 4.000 USD/m2

2.     Cao cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 2.000 đến 4.000 USD/m2

3.     Trung cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 1.000 đến 2.000 USD/m2

4.     Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình dưới 1.000 USD/m2

(Giá bán không bao gồm VAT)

Nguồn: CBRE