Có hiệu lực từ ngày 1/3/2022, Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh BĐS và thay thế nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải đạt 3 điều kiện.

Dự án nhà chung cư K35 Tân Mai (Công ty 98, Bộ Quốc phòng làm chủ đầu tư). Ảnh: Danh Lam/TTXVN

Phải lập doanh nghiệp (DN) khi kinh doanh BĐS

Thứ nhất, phải lập DN hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh BĐS

Thứ hai, phải công khai trên trang thông tin điện tử của DN, tại trụ sở ban quản lý dự án… thông tin về DN (tên, địa chỉ trụ sở, số điện thoại, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án BĐS đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm BĐS được kinh doanh…

Đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS thì phải công bố thông tin về DN tại sàn giao dịch BĐS, bao gồm: tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật. Đối với thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

Thứ ba, chỉ kinh doanh BĐS có đủ điều kiện theo quy định tại điều 9, điều 55 của Luật kinh doanh BĐS.

Theo Bộ Xây dựng, Nghị định 02 đã bỏ yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng nhằm đảm bảo phù hợp với điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020.

Cá nhân không làm dự án không phải lập DN

Tuy nhiên, nghị định cũng quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng BĐS do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng BĐS để kinh doanh theo quy định của pháp luật sẽ không bắt buộc phải có ba điều kiện như trên.

Trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án BĐS theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh BĐS thì chủ đầu tư dự án cũng vẫn phải đáp ứng điều kiện nêu trên.

Lưu ý, việc xác định vốn chủ sở hữu trong trường hợp này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của DN đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là DN mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Hình ảnh người dân xây nhà bán tại Bảo Lộc, Lâm Đồng. Ảnh: Phương Nhi

Không được chuyển nhượng hợp đồng nhà ở xã hội trong tương lai

Điều 7 của Nghị định 02 cũng quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Về các điều kiện kinh doanh BĐS theo quy định mới nhất, Luật sư Phạm Thị Bích Hảo - Giám đốc Công ty Luật Đức An phân tích: "Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS tại Luật kinh doanh BĐS 2014; trong đó, bỏ điều kiện 'có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng'. Bởi vậy, theo luật mới thì tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chỉ phải thành lập DN hoặc hợp tác xã (trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên) mà không cần đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định".

Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh BĐS tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây cũng là những nội dung đáng chú ý được đề cập tại điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020.

Các chuyên gia cho rằng, với quy định mới này sẽ tạo điều kiện thuận lợi để tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh BĐS có vốn ít vẫn được phép kinh doanh. Đáng chú ý, tại điểm b khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 cũng sửa đổi quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS.

Như vậy, đối với dự án BĐS được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Những dự án BĐS không thuộc trường hợp quy định nêu trên, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải do UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư. Thủ tướng quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS đối với dự án do Thủ tướng quyết định việc đầu tư.

Theo: DNSG